Villamarkedet Costa Smeralda har en synlig halvdel og en fungerende halvdel. Den synlige halveringstid på noteringssider. Den arbejdende halvdel - toppen af den - bevæger sig gennem bureauer og stående relationer, og jo bedre huset er, jo mere sandsynligt er dets tilgængelighed afgjort i en samtale frem for et søgeresultat.
Spillerne
Navnene er fastlagt. Luxury Esmeralda, den eneste repræsentant for Sardinien for den London-noterede Savills-gruppe, arbejder fra to kontorer - et i Porto Cervo, et i Porto Rotondo. Italy Sotheby's International Realty har sit eget kontor på Porto Cervo's Promenade du Port, en af femten i sit italienske netværk, og oplyser, at det formidlede den dyreste villa i Italien på denne kyst. Omkring dem sidder multi-zone-specialisterne: LTH Luxury Villas, Milano-baseret med en Sardinien-afdeling i Olbia og 59 ejendomme anført mellem Porto Cervo og Costa Smeralda; Le Collectionist, det franske hus, med mere end 30 ejendomme på tværs af øen. Forskellig dækning, samme mekanisme - en forespørgsel, en samtale, et forslag.
Prisen er en samtale
De fleste fortegnelser på dette niveau indeholder ingen tal. Luksus Esmeralda priser det meste af sin portefølje på forespørgsel. Sotheby's Porto Cervo sider læses for det meste på samme måde. Le Collectionist udgiver slet ikke noget priskort og beder om budgettet under den første udveksling. Amarante er den synlige undtagelse, der udskriver natpris og gæsteantal på forhånd på sine lister. Og hvor priserne offentliggøres, opfører de sig som sæsonbestemte øjebliksbilleder: ifølge priserne offentliggjort af Paragon Luxury Villas, koster en villa med syv soveværelser ved havet med tretten sovepladser fra £2,315 til £3,750 pr. nat. Samme hus, anden uge.
Hvad 'bemandet' omfatter
Ordet dækker over to forskellige fakturaer. På charterniveauet beskriver LVH sine ejendomme som fuldt bemandet som standard - feltledere, stewarder, husholdning, 24-timers concierge - med koordinering før ankomst inkluderet i natprisen. Hos The Luxury Travel Book bestilles kok, butler, chauffør og massør efter anmodning ud over basisprisen, for minimum syv nætters ophold med lørdagsindtjekning som normen. Begge modeller virker. De producerer forskellige totaler, og forskellen skal dukke op i tilbuddet, ikke ved check-out.
Søgningen følger en klar rækkefølge. Først fastlægges datoer, opholdstype, budget og kravene til huset. Derefter udarbejder et eller to bureauer et udvalg, i stedet for at man gennemgår seks åbne faner. Adressen kommer til sidst: I dette segment er den resultatet af processen, ikke udgangspunktet. I juli og august er en tidlig start også en del af planlægningen.