De villamarkt Costa Smeralda heeft een zichtbare helft en een werkende helft. De zichtbare halveringstijden op listingsites. De werkende helft – de top ervan – beweegt zich via agentschappen en vaste relaties, en hoe beter het huis, hoe waarschijnlijker het is dat de beschikbaarheid ervan wordt geregeld in een gesprek in plaats van in een zoekresultaat.
De spelers
De namen zijn vastgesteld. Luxury Esmeralda, de enige vertegenwoordiger van Sardinië van de in Londen genoteerde Savills-groep, werkt vanuit twee kantoren: één in Porto Cervo, één in Porto Rotondo. Italy Sotheby's International Realty heeft een eigen kantoor aan de Promenade du Port van Porto Cervo, een van de vijftien in zijn Italiaanse netwerk, en stelt dat het de duurste villa van Italië aan deze kust heeft bemiddeld. Om hen heen zitten de multi-zone specialisten: LTH Luxury Villas, gevestigd in Milaan met een vestiging op Sardinië in Olbia en 59 eigendommen vermeld tussen Porto Cervo en de Costa Smeralda; Le Collectionist, het Franse huis, met meer dan 30 eigendommen verspreid over het eiland. Verschillende berichtgeving, hetzelfde mechanisme – een onderzoek, een gesprek, een voorstel.
De prijs is een gesprek
De meeste vermeldingen op dit niveau bevatten geen cijfers. Luxe Esmeralda prijst het grootste deel van haar portfolio op aanvraag. Sotheby's Porto Cervo-pagina's lezen grotendeels op dezelfde manier. Le Collectionist publiceert helemaal geen tariefkaart en vraagt tijdens de eerste uitwisseling naar het budget. Amarante is de zichtbare uitzondering en drukt het nachttarief en het aantal gasten vooraf op de vermeldingen af. En waar tarieven worden gepubliceerd, gedragen ze zich als seizoensmomentopnamen: volgens de tarieven gepubliceerd door Paragon Luxury Villas kost een villa aan de kust met zeven slaapkamers en dertien slaapplaatsen een prijs van £2,315 tot £3,750 per nacht. Hetzelfde huis, andere week.
Wat 'bemand' inhoudt
Het woord heeft betrekking op twee verschillende facturen. Op charterniveau beschrijft LVH zijn eigendommen als standaard volledig bemand – veldmanagers, stewards, huishouding, conciërge van 24 uur – waarbij coördinatie vóór aankomst inbegrepen is in het nachttarief. Bij The Luxury Travel Book worden chef-kok, butler, chauffeur en masseur op aanvraag geboekt bovenop het basistarief, bij een verblijf van minimaal zeven nachten, waarbij inchecken op zaterdag de norm is. Beide modellen werken. Ze produceren verschillende totalen, en het verschil zou in de offerte moeten verschijnen, niet bij het afrekenen.
Bij de zoektocht draait het om de juiste volgorde. Eerst komen de reisdata, het soort verblijf, het budget en wat het huis moet bieden. Daarna volgt een selectie via één of twee bureaus, in plaats van zes open tabbladen. Het adres komt als laatste: in dit segment is het de uitkomst van het proces, niet het beginpunt. In juli en augustus hoort vroeg beginnen ook bij de planning.