Villamarknaden Costa Smeralda har en synlig halv och en fungerande halva. Den synliga halveringstiden på listningssajter. Den arbetande halvan – toppen av den – rör sig genom byråer och stående relationer, och ju bättre huset är, desto mer sannolikt avgörs dess tillgänglighet i en konversation snarare än ett sökresultat.
Spelarna
Namnen är fastställda. Luxury Esmeralda, den enda Sardinien-representanten för den London-listade Savills-gruppen, arbetar från två kontor – ett i Porto Cervo, ett i Porto Rotondo. Italy Sotheby's International Realty har sitt eget kontor på Porto Cervos Promenade du Port, ett av femton i sitt italienska nätverk, och uppger att det förmedlade den dyraste villan i Italien på denna kust. Runt dem sitter multi-zon specialister: LTH Luxury Villas, Milano-baserad med en Sardinien filial i Olbia och 59 fastigheter listade mellan Porto Cervo och Costa Smeralda; Le Collectionist, det franska huset, med mer än 30 fastigheter över hela ön. Annan täckning, samma mekanism — en förfrågan, ett samtal, ett förslag.
Priset är en konversation
De flesta listor på denna nivå har ingen siffra. Lyx Esmeralda prissätter större delen av sin portfölj på begäran. Sotheby's Porto Cervo-sidor läses för det mesta på samma sätt. Le Collectionist publicerar inget priskort alls och frågar efter budgeten under det första utbytet. Amarante är det synliga undantaget, skriver ut nattpris och antal gäster i förväg på sina listor. Och där priserna publiceras beter sig de som säsongsbilder: enligt priserna publicerade av Paragon Luxury Villas kostar en villa med sju sovrum vid havet med tretton bäddar från 2,315 GBP till 3,750 GBP per natt. Samma hus, annan vecka.
Vad "bemannad" inkluderar
Ordet täcker två olika fakturor. På charternivån beskriver LVH sina fastigheter som fullt bemannade som standard – fältchefer, förvaltare, hushållning, 24 timmars concierge – med samordning före ankomst som ingår i nattpriset. På The Luxury Travel Book bokas kock, butler, chaufför och massör på begäran utöver baspriset, för vistelser på minst sju nätter med incheckning på lördag som norm. Båda modellerna fungerar. De ger olika totalsummor, och skillnaden ska dyka upp i offerten, inte vid utcheckning.
Sökningen följer en tydlig ordning. Först fastställs datum, typ av vistelse, budget och krav på huset. Därefter tar en eller två byråer fram ett urval, i stället för att man går igenom sex öppna flikar. Adressen kommer sist: i detta segment är den resultatet av processen, inte utgångspunkten. I juli och augusti ingår det också i planeringen att börja i god tid.